·"변동금리-고정금리" 붙었다..복잡해진 대출 셈법, '고정금리 유도' 당국 권고·은행 전략에 혼란, "금리 역전 시기 다가와 변동금리 유리" 등등... 주담대 변동금리와 고정금리 격차가 줄어들면서 내집 마련하는 입장에선 혼란스러운 상황이 생기고 있습니다. 꼼꼼히 확인하고 나에게 맞는 금리를 선택해야 합니다.
목차
1. 변동금리와 고정금리의 기본 개념
2. 변동금리와 고정금리의 특징 및 장단점
3. 주담대 금리 종류와 대출금리 적용방식
4. 금리 결정 시 추가 확인할 사항
5. 내 상황에 맞는 금리 선택
| 한국은행 기준금리는 금융기관이 한국은행에서 자금을 빌릴 때 적용되는 금리입니다. 한국의 경제 전반에 큰 영향을 미치는 금리로, 한국은행이 기준금리를 조정하면 금융시장에서 자금의 유동성이 달라지고, 그에 따라 대출금리도 변동합니다. 경제 성장, 물가 상승률, 고용 등 다양한 경제 지표를 기준으로 기준금리를 조정합니다. |
1. 변동금리와 고정금리의 기본 개념
변동금리는 시장 금리에 따라 주기적으로 변동합니다. 코픽스(COFIX)와 연동되어 금리가 올라가거나 내려갈 수 있습니다.
고정금리는 대출 만기까지 동일한 금리가 적용되는 방식입니다. 대출을 실행할 때 결정된 금리가 대출 종료 시점까지 유지되며, 상환 기간 동안 대출 이자가 일정하게 유지됩니다.
2. 변동금리와 고정금리의 특징 및 장단점
변동금리의 장점: 일반적으로 변동금리와 고정금리 중에서 변동금리가 낮습니다. 초기 금리가 상대적으로 낮아서 초기 부담이 적을 수도 있습니다. 시장 금리 하락시에는 월 상환금액이 줄어들어, 금리가 하락하는 추세라면 유리할 수 있습니다.
변동금리의 단점: 시장 금리 상승 시 월 상환액 부담이 커질 수 있으며, 금리가 상승하는 시기라면 위험부담이 있습니다. 이자 부담이 커지면서 상환 계획에 차질을 빚을 수 있습니다.
고정금리의 장점: 금리가 일정하여 상환 계획 세우기에 용이합니다. 변동 없이 안정적이라 장기적인 재정 계획에 유리하며, 금리 상승기에는 유리한 선택이 될 수 있습니다.
고정금리의 단점: 초기 금리가 변동금리보다 높을 수 있으며, 금리가 하락하는 시기라면 상대적으로 불리할 수 있습니다.
※ 현재 변동·고정금리 차이가 1% 미만으로 통상적으로 기준금리 상승기에는 금리 상승을 방어할 수 있는 고정금리 주담대를 택하는 것이 유리하고, 기준금리 하락기에는 변동금리 대출이 유리해요, 이론적으로는 지금 당장 고정금리 주담대가 이자 부담이 적지만 연내 기준금리 인하를 고려하면 변동금리가 유리할 수도 있습니다.
3. 주담대 금리 종류와 대출금리 적용 방식
고정형: 금리가 만기 때까지 유지되므로 월 상환금이 일정하며, 안정적인 상환 계획을 세울 수 있지만, 금리 하락 시 혜택을 받지 못합니다.
주기형: 5년 주기로 금리가 재산정됩니다. 초기 안정성이 있지만, 장기적으로 금리 변동 가능성이 있습니다.
변동형: 6개월 단위로 시장 상황에 따라 금리가 조정됩니다. 초기에는 높은 월 상환금을 부담할 수 있으며, 금리하락 시 혜택을 받을 가능성이 큽니다.
혼합형: 고정형과 변동형을 합친 형태로, 첫 5년은 고정금리가 적용되고 이후에는 변동금리가 적용됩니다. 초기 안정성과 장기적 유연성을 모두 갖춘 방식입니다.
※ 주담대처럼 금액이 큰 대출을 받을 때 금리 산정 방식을 꼭 살펴봐야 하는 이유는 이자율이 작아보여도 실제로는 큰돈이기 때문이에요.
금리가 낮았던 2019년 '영끌'을 해서 주담대로 부동산을 산 사람들은 코로나 사태 이후 고금리에 묶여 높은 이자율을 감당해야 했습니다. 당시 대출받은 사람들 상당수가 변동금리를 선택했기 때문이었어요.
4. 금리 결정 시 추가 확인할 사항
상환방식: 원리금균등, 원금균등, 만기일시 상환방식이 있습니다. 상환방식에 따라 이자 부담과 총이자액이 달라질 수 있으므로 나의 월 상환 능력에 맞는 방식으로 찾으면 됩니다.
부대비용: 인지세, 근저당권설정비, 감정평가수수료, 근저당권말소비용, 중도상환수수료 등의 부대비용도 미리 확인해야 합니다.
대출한도: 담보가치에 따른 대출한도가 금융사별로 상이할 수 있으며, 일부 규제에 따라 한도가 축소될 가능성도 있습니다.
5. 내 상황에 맞는 금리 선택
변동금리와 고정금리는 각각의 장단점이 뚜렷하기 때문에, 나의 재정 계획과 시장 상황을 종합적으로 검토하여 선택하면 됩니다.
장기 거주 계획이 있는 경우: 고정금리로 장기적인 금리 안정성을 확보하는 것이 좋습니다. 상환 부담이 예측 가능해져서 안정적인 계획을 세울 수 있습니다.
단기 대출 계획이 있는 경우: 변동금리가 유리할 수 있습니다. 금리가 낮은 시점에서 대출을 실행하고, 만기 전에 상환이 가능하다면 변동금리가 더 나은 선택이 될 수 있습니다.
소득이 일정한 경우: 고정금리로 금리를 고정해 소득 대비 상환 부담을 예측 가능하게 만들 수 있습니다.
소득이 불규칙한 경우: 변동금리를 통해 초기 금리 부담을 줄일 수 있습니다.
기준금리 확인 후 대환을 선택하는 방법도 있습니다.
낮은 고정금리를 선택한 후 3년이 지났을 때 다른 대출로 중도상환수수료 없이 대환대출을 하거나, 금리가 급격히 하락했을 때 중도상환수수료를 감안해 대출 갈아타기를 하는게 더 나은 방법일 수도 있습니다.
올 1월부터 활성화된 주택담보대출 갈아타기 서비스를 이용하면 기존대출을 받은지 6개월 이후부터 금리가 더 저렴한 상품으로 옮겨갈 수 있습니다. 단 통상 원금의 0.6% ~ 0.7%가량 되는 중도상환수수료 득실을 따져보고 결정하세요.
